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Incorporação - Inexistência - Multa - DLI 34 - 98

Incorporador. Figura expressa no art. 29 da Lei nº 4.591/64. Indispensável o registro do Memorial de Incorporação antes de compromissar-se a venda de frações ideais de terreno, objetivando a sua vinculação a unidades autônomas em edificações a serem construídas.
A inexistência do registro do Memorial de Incorporação e a lesão patrimonial comprovada estão a justificar a procedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais.
Concomitância de ação penal, em curso na 19ª Vara Criminal, para apurar as alienações fraudulentas de frações ideais vinculadas a unidades imobiliárias de empreendimento inegociável porque, jurídica e materialmente inexistente.

Sentença correta.
Apelo improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 4.710/97, em que é apelante Assemerj - Associação dos Servidores Militares do Estado do Rio de Janeiro e apelado Valdemar Fernandes da Silva,
Acordam os Desembargadores que integram a Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar provimento ao recurso.
Custas pela Apelante.
Relatório às fls. 225.
Sem destaque, impõe-se a rejeição das preliminares processuais de carência de ação e de sobrestamento do feito, apreciadas às fls. 160, com agravo de instrumento em curso.

São manifestos o interesse e a necessidade em obter providência jurisdicional para a solvência do litígio decorrente do negócio jurídico firmado entre as partes, nele refletindo-se a pretensão material.
O grande processualista Enrico Tulio Liebman, em seu "Manuale", vol. I, pág. 122, também vê, na ação, os dois interesses enfocados: o de direito material, que ele chama de primário, e o interesse secundário, o processual. Aqui, ambos se fazem sentir de forma exacerbada, sendo a prestação jurisdicional necessária e adequada.

Quanto ao sobrestamento do feito, constitui faculdade do juiz e não norma obrigatória. A responsabilidade civil é independente da criminal, bem o revela o art. 1.525 do Código Civil.
Igualmente, rejeita-se a argüição de julgamento "ultra petita". Agiu com correção o douto Juízo "a quo" ao reconhecer a rescisão da escritura de fls. 17/21 como conseqüência natural da procedência do pedido de devolução das quantias pagas pela alienação fraudulenta de unidade que viria a constituir o empreendimento imobiliário "Condomínio Bela Vista II" (fls. 14).

No plano do mérito, o cenário jurídico descortinado centra-se no seguinte: após o pagamento de sinal, sob a égide da Lei 4.591/64, foi firmada escritura de promessa de cessão de direito aquisitivo de fração do terreno, à qual se vincularia uma unidade imobiliária a ser edificada conforme contrato de construção firmado entre as partes (fls. 17/21). Seguiram-se os pagamentos até o total de R$ 8.929,29 (oito mil novecentos e vinte e nove reais e vinte e nove centavos), quando o Autor, através do Jornal Nacional da TV Globo, certificou-se do golpe imobiliário de que havia sido vítima, juntamente com outras 110 pessoas, como se constata pela denúncia de fls. 86/90.

Veio então à jurisdição com o fito de resssarcir-se dos prejuízos materiais e morais decorrentes do golpe ardilosamente preparado pelo presidente da Ré-apelante. A sentença acolheu os pedidos, determinando a devolução das quantias pagas conforme a planilha de fls. 06/10, e mais, danos morais por todos os transtornos emocionais decorrentes da negociação fraudulenta.
Correta está a sentença, pois a Ré-apelante não podia oferecer e negociar unidades autônomas sem antes ter arquivado, no cartório competente do Registro Imobiliário, o Memorial de Incorporação com toda a documentação relativa ao empreendimento que dizia promover (art. 32 da Lei 4.591/94). É norma cogente a impor responsabilidades precedentes à própria incorporação, postergando-as até a efetiva entrega da unidade imobiliária contratada.

Em defesa, afirma a Ré (fls. 69), que a inviabilidade comercial do empreendimento tem respaldo legal na cláusula 11.3 do contrato. Inverossímel essa alegação. Dita cláusula menciona, em tese, a possibilidade de desistir do empreendimento, no prazo de carência de 180 dias, a contar do registro do memorial. Desistir do empreendimento é alternativa assegurada pelo art. 33 da referida Lei 4.591/64, com a alteração inserida pelo art. 12 da Lei nº 4.864/65, mas essa desistência implica em denunciar a incorporação e submeter-se às exigências enumeradas no art. 34 da referida lei, sob pena de responsabilidade civil e criminal. Se a Ré-apelante não registrou o Memorial de Incorporação, como falar em denunciar a desistência do que jamais existiu?

Na verdade, o ponto do dissídio é que a Ré-apelante negociou o inegociável. O art. 65 da lei de incorporações qualifica como crime contra economia popular promover incorporação "fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição de condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações". Por tal ilicitude, o Presidente da Ré está a responder por ação penal em curso na 19ª Vara Criminal (fls. 84).

Dessarte, a rescisão contratual, reconhecida na sentença, é a decorrência natural da devolução dos valores pagos pelo Autor, não importando que não tenha formulado, de forma explícita, esse pedido.
Por todas essas razões nega-se provimento ao recurso mantendo-se a sentença pelos próprios termos.
Rio de Janeiro, 06 de agosto de 1998.
Des. Laerson Mauro
Presidente - Relator
(TJRJ)