Jurisprudência / Artigos / Entrevistas

1) Condomínio - CNPJ
Instrução Normativa SRF nº 14, de 10.02.98 (DOU-1 11.02.98)
Instrução Normativa nº 14, de 10 de fevereiro de 1998
Dispõe sobre a inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes - CGC.

O Secretário da Receita Federal, no uso de suas atribuições, resolve:

Art. 1º. Estão, também, obrigados a se inscrever no Cadastro Geral de Contribuintes - CGC, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 082, de 31 de outubro de 1997, mesmo não possuindo personalidade jurídica:

I - os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

II - os consórcios constituídos na forma dos arts. 278 e 279 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976;

III - os clubes de investimento a que se refere o item I da Instrução Normativa SRF nº 111, de 31 de outubro de 1984.

§ 1º. O deferimento do pedido de inscrição das entidades a que se refere este artigo fica condicionado à inexistência, nos registros da Secretaria da Receita Federal - SRF, de pendência quanto ao cumprimento de obrigações tributárias, principais e acessórias, exclusivamente por parte:

a) da pessoa física responsável perante a SRF, no caso do inciso I;

b) da pessoa física responsável perante a SRF e dos integrantes do quadro societário, nos demais casos.

§ 2º. O disposto no § 1º, "b" aplica-se, inclusive, aos pedidos de inscrição de pessoa jurídica resultante de fusão ou cisão, quando a inscrição das empresas fusionadas ou cindidas estiver enquadrada na situação cadastral a que se refere o inciso I do art. 20 da Instrução Normativa SRF nº 082, de 1997.

Art. 2º. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 3º. Ficam revogadas as Instruções Normativas nº 87, de 24 de agosto de 1984, nº 105, de 19 de outubro de 1984, e o item 4 da Instrução Normativa nº 111, de 31 de outubro de 1984.

Everardo Maciel

2) Condomínio fechado - Ação de cobrança

AÇÃO DE COBRANÇA - IMÓVEL ADQUIRIDO A PREÇO DE CUSTO - LEI Nº4.591, DE 16.12.1964 - CUSTO DA OBRA - ESTIMATIVA NÃO PROVADA -ESQUEMA DE CONTRIBUIÇÃO ALTERÁVEL QUANTO AO TOTAL, AO NÚMERO, AO VALOR E A DISTRIBUIÇÃO NO TEMPO DAS PRESTAÇÕES POR FORÇA CONTRATUAL - ADMISSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 58 CC 60, PARÁGRAFO ÚNICO, DO MENCIONADO DIPLOMA LEGAL Nº 28(Out./99)

Ação de cobrança. Imóvel adquirido a preço de custo. Lei nº 4.591, de 16.12.1964. Custo da obra. Estimativa não provada. Esquema de contribuição alterável quanto ao total, ao número, ao valor e a distribuição no tempo das prestações por força contratual.
Admissibilidade. Inteligência dos artigos 58 CC 60, parágrafo único, do mencionado diploma legal.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 086.511-4/6, da Comarca de Bauru, em que são apelantes Condomínio Edifício San Marino e Outro, sendo apelados Ademir Elias e outros:

Acordam, em Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Leite Cintra (Presidente) e Arthur Del Guercio.
São Paulo, 28 de julho de 1999
Júlio Vidal
Relator
Ação de Cobrança - Imóvel adquirido a preço de custo - Lei nº 4.591, de 16.12.1964. Custo da obra. Estimativa não provada. Esquema de contribuição alterável quanto ao total, ao número, ao valor e a distribuição no tempo das prestações por força contratual. Admissibilidade. Necessidade de comunicação aos contratantes com antecedência mínima de 45 dias. Inteligência dos artigos 58 cc 60 parágrafo único do mencionado diploma legal. Ausência de apresentação de planilhas do custo da obra a justificar a majoração das prestações e da correta cobrança dos valores pleiteados na inicial. Notificação ineficaz a constituir em mora os devedores e a referendar a procedência da cobrança das parcelas reclamadas pelos autores. Recurso desprovido.

VOTO Nº 2.349
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a decisão (fls. 65/68), cujo relatório se adota, prolatada em ação de cobrança - Imóvel adquirido a prazo e a preço de custo aforada pelo Condomínio Edifício San Marino e Beojone Messi Comercial e Construtora Ltda contra Ademir Elias, Maria Isabel Esteves Carvalho, Joaquim Elias Netto, Sônia Pereira Elias, julgada improcedente.
Apelam os vencidos, buscando a reforma do julgado (fls. 70/73). Dizem que os compromissários compradores foram constituídos em mora pela Comissão de Representantes do Condomínio San Marino. Os valores cobrados dos apelados estão corretos e já haviam sido comunicados através de boletos bancários. Não houve recusa no pagamento, mas pedido de parcelamento do débito. Os devedores foram citados. Na contestação apenas dizem que acharam o valor cobrado excessivo, sem provar que tivessem entrado em contato com a comissão para solucionar o incidente. A cláusula quinta do contrato prevê a revisão do orçamento, esquema de pagamento, estimativa do custo da obra. O prazo de quarenta e cinco dias, reconhecido como descumprido pelo magistrado, foi exaurido mediante comunicação telefônica, tanto que os réus só foram notificados em abril de 1996. O débito é de outubro de 1995.

Contra-arrazoado (fls. 90). Pleiteiam os réus o desprovimento do recurso. Anotado o preparo (fls. 95/95vº), subiram os autos.
RELATÓRIO
A decisão prolatada nos autos não merece nenhum reparo. A rigor, a matéria posta em discussão nesse procedimento, versa a respeito de cobrança de parcelas mensais da construção do Edifício San Marino adquirida pelos compromissários compradores a preço de custo. Revela a exordial que os réus teriam ajustado com outros condôminos a construção do Edifício de apartamentos pelo sistema de preço de custo ou de administração a teor do disposto no artigo 58 da Lei 4.591/64, cujas parcelas não vem sendo honradas pelos réus como sustenta os autores na exordial. Desse modo, como deixaram os réus de honrarem com seus compromissos a partir de outubro de 1995, estariam eles inadimplentes, tendo sido constituídos em mora em razão da notificação promovida pela Comissão de Representantes do Condomínio San Marino como sustentam os recorrentes no curso do processo.

Ressalte-se, a notificação, para produzir os seus principais efeitos, deve ser completa, precisa e clara, indicando o valor a ser pago e a que se refere esse valor, dia, modo, lugar onde cumprirá a obrigação. No caso concreto a notificação (fls. 06) efetuada nos termos do artigo 63 da Lei 4.591/64 inobserva as formalidades legais. A ação foi proposta contra vários réus. Entretanto, apenas um deles Ademir Elias foi interpelado. Consta da notificação que o adquirente da unidade condominial de número oitenta e um (81) deveria liquidar o débito em dez dias referente as prestações vencidas e vincendas a partir de 25 de outubro de 1995, acrescidos de juros, correção monetária, multa contratual, custas e honorários advocatícios, cujo montante seria apurado no momento da liquidação (fls. 06), incluindo na conta de liquidação valores relativos a cobrança de honorários advocatícios a razão de vinte por cento (20%) sobre o débito. Em nenhum momento esclarecem os autores no que consistiu a elevação das prestações de R$ 750,00 a ser quitada em 25.10.1995 para R$ 2.200,00 a ser paga em 25.11.1995 e 25.12.1995. Nota-se, que logo a seguir providenciaram os interessados novo reajuste das parcelas em 25.02.1996 para R$ 2.500,00. Em nenhum momento cuidaram os autores de fazer prova no sentido de que os valores por eles cobrados corresponderiam ao correto valor do preço a ser ressarcido pelos réus.

Assim, a título de argumento fica evidente diante das irregularidades apontadas, não produzir nenhum efeito o procedimento utilizado, como sustentam os apelantes, porquanto, também a notificação não esclarece, repita-se com a necessária clareza, no que consiste a cobrança das quantias reclamadas na exordial, importando a ausência de interpelação, também, no reconhecimento da impossibilidade jurídica do pedido. Entretanto, como não se trata de pedido de rescisão contratual (artigo 63 da Lei 4.591/64) face ao que fora pactuado pelas partes no instrumento particular de compromisso para Incorporação do Prédio de Apartamento do Edifício San Marino (fls. 13/20) mas apenas de ação de cobrança relativa aos valores que não teriam sido quitados pelos compromissários compradores seria até mesmo dispensável e irrelevante a notificação dos compromissários compradores para efetuarem o pagamento do débito, porquanto tal procedimento, poderia desde que observadas as formalidades legais ser suprido pela citação. Registre-se, tal fato poderia ter sido solucionado de maneira simplista apenas com a apresentação da planilha de custo reclamada pelos réus no curso do processo a espancar qualquer dúvida quanto a correta cobrança das parcelas reclamadas pelos autores na exordial. Causa espécie insistirem os autores em não cumprirem com as suas obrigações. Não apresentam relação dos valores discriminados do débito nem apresentam as planilhas reclamadas pelos réus a justificar a cobrança das parcelas majoradas e reclamadas na peça vestibular.

De fato a notificação não esclarece os fatores e as causas da majoração do valor das prestações de R$ 750,00 para R$ 2.200,00 e a seguir para R$ 2.500,00. Portanto, tem os interessados o direito de conhecerem as causas da elevação das parcelas objetos de cobrança na inicial. Lembra o magistrado com muita propriedade, que o artigo 58 da Lei 4.591, de 16.12.1964 e demais dispositivos que regulamentam a matéria, nas incorporações em que a construção fora contratada pelo regime de administração, também, chamado a preço de custo, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra. Por sua vez dispõe o artigo 60 da Lei 4.591/64 que as revisões da estimativa do custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o Construtor. Assim, o contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à atribuição no tempo das prestações. O parágrafo único do mesmo dispositivo legal, determina que em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de quarenta e cinco (45) dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas. Portanto tal procedimento é de pleno conhecimento dos autores, tanto que lembrado pelos interessados (fls. 72) face ao disposto na cláusula 5ª do Contrato firmado pelas partes (fls. 13/20).

Por outro lado, ao contrário do que sustentam os apelantes o fato de ter sido um dos réus notificados em abril de 1996 (fls. 72) não prova que tenham todos eles tomado ciência por telefone ou por outros meios (fls. 72) a teor do disposto no artigo 60 parágrafo único da Lei 4.591/64 dos fatores que possibilitaram a elevação das quantias reclamadas pelos autores no curso do processo.
Resumindo, os autores não produziram prova alguma tivesse comunicado os apelados da majoração das prestações a contrariar regras específicas nem comprovaram terem direito a cobrança dos valores deduzidos na inicial. Tiveram oportunidade de provar no curso do processo a cobrança correta dos valores apontados na inicial e relutam em cumprir com suas obrigações. A sentença deu a correta solução ao litígio. Fica mantida "in totum" por seus jurídicos fundamentos.

Por tais razões, nega-se provimento ao recurso.
Julio Vidal
Relator
(TJSP)

Condomínio - Personalidade jurídica

CONDOMÍNIO - A PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO
J. Nascimento Franco (*)Nº 29 (99/Out.)

Há pleno consenso dos tribunais quanto à falta de personalidade jurídica do condomínio em edifícios, o que dá origem a sérios problemas, tais como a impossibilidade de o síndico praticar, ainda quando autorizado pela assembléia geral, alguns atos de incontroverso interesse, como adquirir terrenos confinantes para ampliar o pátio do estacionamento, para construir quadras esportivas, para implantar áreas de lazer ou para alienar bens excedentes das necessidades da coletividade condominial.

E em determinadas conjunturas, tais negócios tornam-se até indispensáveis.
Já abordei este tema em outra oportunidade. Como, porém, continuam os problemas decorrentes da falta de uma lei atribuindo personalidade jurídica ao condomínio em edifícios, acredito ser útil focalizá-lo novamente. Enfim, água mole em pedra dura... Ocorre-me, de pronto, o caso de um condomínio que estava sendo acionado para indenizar danos causados a um prédio contíguo. No decorrer da demanda, delineou-se responsabilidade do condomínio por valor mediante o qual o vizinho se dispôs a vender seu imóvel por um preço equivalente à indenização, com a vantagem, para o condomínio, de livrar-se da condenação e de acrescer a seu patrimônio um terreno de que precisava para ampliar a área de estacionamento.

Como o tabelião se recusou a lavrar a escritura sob a alegação de não ser o condomínio pessoa jurídica e, como a aquisição em nome de todos os condôminos era evidentemente complicada, o negócio não se fez. Noutro caso, alguém moveu uma ação contra o condomínio, mas na execução o juiz determinou que se penhorassem todos os apartamentos, visto que, embora seus donos não estivessem no pólo passivo da ação, deveriam responder em conjunto pelo débito do réu.
Segundo decisões como estas, o máximo que se concede ao condomínio em edifício é uma "personalidade formal" capacitada para uns poucos processos judiciais, tais como cobrança das cotas em atraso ou multas impostas aos condôminos. Isso, mesmo depois de certa relutância, pois nos primeiros tempos de vigência da lei 4.591/64 negava-se ao condomínio qualquer legitimidade para agir em juízo, razão pela qual nas ações relacionadas com o edifício, deveriam figurar, como autores ou réus, todos os condôminos individualmente. Por esbarrar em tais complicações, esse entendimento acabou sendo amenizado, pois os tribunais logo passaram a considerar que a nova lei, criando um condomínio especial, deu vida a uma realidade e a dotou de capacidade processual para, em seu próprio nome e representada pelo síndico, agir ativa ou passivamente em juízo na defesa dos direitos e interesses comuns e em tudo quanto se relacione com a manutenção do edifício e com a disciplina de sua utilização.

Não se passou disso até hoje, enquanto a legislação de outros países já remediou o impasse com o simples acréscimo, ao texto original, de um artigo declarando que o condomínio especial ganha personalidade jurídica no instante em que o instrumento de sua instituição e convenção é levado ao registro público competente. É o que preceitua o art. 14 da lei nº 65.577, de 10 de julho de 1965, na França. Segundo François Givord e Claude Giverdon, esse dispositivo a um só tempo supriu a omissão da lei anterior em reconhecer a personalidade jurídica: consagrou a doutrina e jurisprudência no sentido de que todo agrupamento que possui direitos e obrigações constitui uma pessoa jurídica; reconheceu os efeitos dessa condição, que algumas decisões teimavam em minimizar ("La Coproprieté", Paris, 1969, pág. 227, nº 203). Deve ter sido essa a razão pela qual o art. 3º da lei colombiana nº 16, de 1985, não se contentou em declarar o condomínio uma pessoa jurídica, mas redundantemente continou dizendo que a propriedade horizontal, uma vez constituída, se distingue dos proprietários dos bens de domínio particular ou exclusivo, individualmente considerados.

Sobram, como se vê, motivos para que nosso legislador se ponha em dia com as exigências práticas do condomínio em edifícios e lhe reconheça personalidade jurídica, superando dificuldades que o avanço da legislação alienígena soube conjurar e que ainda perduram por aqui, infernizando a vida dos condôminos.
(*) O autor é advogado em São Paulo/SP.

Condomínio não registrado - Taxa condominial

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA - EDIFÍCIO COMPOSTO POR APARTAMENTOS E LOJAS - DISCRIMINAÇÃO DO VALOR DE CADA UMA DAS UNIDADES CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA - PREJUÍZO - INEXISTÊNCIA DE PROVA -IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO Nº 26 (2000/Set.)

Ilegitimidade de um co-réu para apelar em nome de outro - Foge ao âmbito da sentença dispor sobre custas de apelação - Inexistência de demonstração de prejuízo por falta de discriminação adequada das unidades condominiais - Indivisibilidade da obrigação dos proprietários de unidade localizada em condomínio vertical de pagar as despesas condominiais a ela referentes - Responsabilidade de cada participante do condomínio horizontal pelo total da dívida perante o condomínio vertical - Descabimento de cobrança de multa moratória não prevista na Convenção. Apelação parcialmente provida.

Apelação s/ Revisão nº 547670-00/0 - 6ª Câmara
Comarca de Piracicaba
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juízes desta turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento parcial ao recurso, por votação unânime.
Data do julgamento: 01/09/99
Lino Machado - Juiz Relator
VOTO
Vistos.
Apelação de condôminos da mesma unidade, inconformados com a r. sentença de fls. 206/213, que julgou procedente ação de cobrança de despesas condominiais movida pelo condomínio do edifício no qual a referida unidade está localizada. Argúem três razões para a reforma do julgamento: (1) não foi definida qual é a obrigação de cada condômino em relação às despesas condominiais da unidade; (2) não há previsão da multa de dez por cento que lhes foi imposta na convenção do condomínio; (3) não ter sido observada pela r. sentença a necessidade de que as despesas condominiais sejam discriminadas em relação aos apartamento e às lojas, bem como repartidas proporcionalmente à parte ideal "de cada um". Também argúem ilegitimidade de Rejane Pires Brasil para o processo e que "a r. sentença não se posicionou sobre o valor das custas em caso de Apelação". Vieram contra-razões, em defesa do julgamento proferido.

É o relatório.
Não havia porque a r. sentença emitir qualquer pronunciamento sobre as custas de apelação, matéria regulada pela Lei Estadual 4.952, de 27 de dezembro de 1.985.
Não têm os apelantes legitimidade para impugnar a r. sentença em nome de Rejane, a qual se tiver algo a postular, especialmente, à vista do que consta à fl. 67, sobre eventual irregularidade de sua citação, deverá fazê-lo por ela mesma, pelos meios adequados (ver, por exemplo, art. 741, I, do CPC).

Não demonstraram os apelantes que estejam sendo prejudicados por falta de discriminação adequada das dívidas relativas à loja e ao apartamento. Ao contrário, em sua réplica de fls. 177/181, o condomínio esclarece a diferença de tratamento dado às lojas e aos apartamentos (ver especificamente fl. 180).
A dívida relativa às despesas de condomínio de cada unidade é indivisível, uma vez que fixadas em relação à fração ideal de terreno de cada unidade (art. 12, § 1º, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 e art. 8º, caput, da Convenção do Condomínio (ver fl. 79 dos autos ). Sendo indivisível a prestação e havendo dois ou mais devedores, "cada um será obrigado pela dívida toda" (art. 891, caput, do Cód. Cív.). Logo, não se pode exigir do condomínio do qual faça parte a unidade de que os apelantes são condôminos que divida a despesa de condomínio entre eles; ao contrário, cada um dos condôminos da unidade (condomínio horizontal) responde pela dívida toda perante o condomínio vertical.

A multa moratória, porém, só pode ser exigida se estipulada na convenção: é o que se extrai do art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, não só porque é preciso estabelecer com antecedência o seu montante mas também porque a lei ressalva essa estipulação.
Por conseguinte, dou parcial provimento à apelação para excluir da dívida a multa moratória. Tendo sido de pequena monta a sucumbência do autor, nada há de alterar-se no que dispôs a r. sentença a respeito dos encargos sucumbenciais.

Lino Machado - Relator
(2º TACIVIL/SP, DOSP 26.11.99, p. 92)

Condomínios não têm personalidade jurídica

CARTÓRIO REGISTRO DE IMÓVEIS - OS CONDOMÍNIOS REGULADOS PELA LEI 4.591/64 NÃO POSSUEM PERSONALIDADE JURÍDICA PARA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA Nº 23 (2001/Ago.)

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 77.306-0/5, da Comarca da Capital, em que é apelante o Condomínio Conjunto Cinerama e apelado o 5º Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores Márcio Martins Bonilha, Presidente do Tribunal de Justiça, e Alvaro Lazzarini, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 07 de Junho de 2001.
Luís de Macedo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis - A capacidade do condomínio limita-se à postulação em juízo. Não lhe é atribuída capacidade aquisitiva. Negado provimento a apelação.
Trata-se de apelação interposta pelo Condomínio Conjunto Cinerama contra decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca do São Paulo (f. 38/40). Sustenta o apelante que em razão de débitos condominiais promoveu ação de cobrança e, na fase de execução, teve adjudicada a unidade autônoma objeto da matrícula nº 67.339, sobre a qual ora pretende o registro. Fundamenta que o condomínio constitui uma realidade jurídica qualificada para agir ativa ou passivamente em juízo ou fora dele, não se justificando a recusa de registro. Postula o acolhimento da apelação (f. 42/46).

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (f. 58/62).
É o relatório.
A exigência formulada merece prevalecer. Conforme f. 2/7, o Oficial de Registro recepcionou a carta de adjudicação (f. 15/26) para registro sobre o imóvel matriculado sob n.º 67.339.
Registre-se, preliminarmente, que todo título está sujeito a qualificação para adentrar no fólio real. O título, extrajudicial ou judicial, obrigatoriamente submete-se ao crivo do Oficial, que o analisa sob o prisma dos requisitos registrários. A análise do Oficial não pode incidir sobre o conteúdo, limitando-se aos aspectos formais registrários do título que lhe é apresentado, o que não retira a necessidade de sua apreciação. Isso porque, "estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação"(Narciso Orlandi, "Retificação do Registro de Imóveis", Ed. Juarez de Oliveira, f. 74).

Essa carta de adjudicação, como título para registro, possui óbice para adentrar no fólio real, considerando-se que os condomínios não possuem personalidade jurídica para aquisição imobiliária.
As disposições legais do art. 63 da lei nº 4.591/64 aplicam-se às construções de edificações em condomínio. O legislador procurou criar mecanismos para que os condomínios em construção possam arrematar as unidades em débito, propiciando aos condôminos a possibilidade de continuação da obra e o levantamento de recursos financeiros com a venda dessa unidade adquirida.

Este Conselho Superior da Magistratura, na Ap. Cív. nº 030.786-0/0, j. 7/6/96, rel. Des. Márcio Bonilha, decidiu: "O artigo 63 da Lei n.º 4.591/64 criou instituto rápido e eficiente de resolução do contrato nas construções chamadas a preço de custo, visando preservar a massa de condôminos e evitar que a conclusão do empreendimento sofra solução por insuficiência de recursos financeiros de um dos adquirentes."
O apelante não se encontra em construção, suas unidades estão definidas e a compra e venda da unidade foi efetivada em razão de débitos do condômino, conforme relatam as razões de apelação.

Este Conselho Superior da Magistratura, em caso análogo, autos da Ap. Cív. nº 32.737-0/2, rel. Des. Márcio Bonilha, assim decidiu: "Não há acenar, também, com a hipótese prevista no artigo 63, parágrafo 3º, da Lei n.º 4.591/64, que, em caráter exceptivo, permite ao condomínio especial adjudicar bens de condômino inadimplente em hasta pública, nos casos de incorporação por construção a preço de custo, ou por administração. Como já decidido em inúmeras oportunidades, o preceito acima citado é de caráter excepcional e merece interpretação restritiva, não podendo ser estendido a hipóteses diversas por analogia (Caio Mário da Silva Pereira, "Condomínio e Incorporações", Ed. Forense, 10ª ed., 1.996, pág. 342; João Batista Lopes, "Condomínio", 4ª ed., RT, pág. 157; José Carlos Barbosa Moreira, "Temas de Direito Processual", Saraiva, 2ª ed., pág. 182)."

A capacidade processual do condomínio e o simples fato de possuir C.G.C./M.F. não lhe proporcionam poderes de aquisição imobiliária. Essa capacidade visa as relações e atribuições administrativas condominiais, faltando-lhe para possuir personalidade jurídica o "affectio societatis", segundo leciona Pontes de Miranda, "Tratado de Direito Privado", RT, t.12, pág. 1.311.
Não se confunde capacidade postulatória em juízo com capacidade aquisitória especial do condomínio. A primeira é resultante do art. 12, IX do Código de Processo Civil, e a segunda dos casos de incorporações por construção a preço de custo.

O condomínio apelante não pode adquirir direito real e não há impedimento para que seus condôminos, se desejarem, constituam uma associação que, revestida de personalidade jurídica, poderá em seu nome possuir propriedades imobiliárias.
Além do mais, este Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cív. nºs. 975-0, 5.035-0, 15.106-0, 17.878-0, 32.737-0/2 e 56.324-0/3), reiteradamente, tem decidido pelo não acesso ao registro de título translativo de propriedade imobiliária a condomínio.

Por essas razões, nego provimento ao recurso.
Luís de Macedo, Relator e Corregedor Geral da Justiça
(CSM/SP, DJSP 1.8.2001, p. 5)

Condomínio - Representação legal - Art. 12 do Código de Processo Civil : "serão representados em juízo, ativa e passivamente, as sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens"

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