O sonho da maioria dos brasileiros é ter seu próprio imóvel, que, nos dias atuais, com freqüência cada vez maior, se localiza em um prédio em condomínio. No entanto, para adquiri-lo não basta ter dinheiro em mãos. Aconselha-se critério, disponibilidade, atenção e conhecimento de certas noções básicas sobre o chamado Negócio Imobiliário. Este negócio jurídico, popularizando sob a denominação de transação imobiliária, por ser bilateral, gera direitos e obrigações tanto para o comprador como para o vendedor.

Com o propósito de oferecer uma orientação aos pretendentes à compra de um imóvel, o SINDUSCON-CE e a ASSECON-CE, elaboraram o presente manual que se baseou em documento similar do SINDUSCON-MG, SEBRAE-MG E CMI - Câmara de Mercado Imobiliário de MG.

Seu objetivo essencial é difundir esclarecimentos básicos e práticos, do ponto de vista jurídico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisição de um imóvel em condomínio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem.

Deve-se salientar que este Guia não tem a pretensão de ser um Tratado de Direito. Embora procure fornecer orientação básica ao comprador de unidade de prédio em condomínio, conforme o disposto pela Lei de Incorporações e Condomínios Imobiliários (Lei 4.591, de 16/12/64 e alterações posteriores) e pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90), em caso de dúvidas aconselha-se consulta ao texto da legislação em vigor.

Uma vez fechado o negócio, as partes envolvidas devem assinar um contrato  normalmente uma Promessa de Compra e Venda - no qual o Vendedor promete vender ao Comprador uma determinada unidade imobiliária por um preço e nas condições de pagamento previamente combinadas.

Na verdade, o Negócio Imobiliário é um ato que requer atenção. Por isso, mesmo contando com o auxílio do corretor, cuja função principal é aproximar o Vendedor e o Comprador, para fechar o negócio é prudente se orientar com profissionais de áreas afins.

Vendedor e, especialmente, o Comprador devem realizar o negócio segundo procedimentos os mais conscientes possíveis. Desta maneira, nunca será demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negócio. Tal atitude é uma garantia de tranqüilidade futura.

A chamada Promessa de Compra e Venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio ou não (apartamento, casa, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o Construtor-Incorporador e o Comprador. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas condições, serão abordadas a seguir três modalidades desse instrumento de Negócio Imobiliário:

a) Promessa de Compre e Venda de unidade a ser construída ou na planta;
b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construção;
c) Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.

LEMBRETE: Como as duas primeiras modalidades se referem a unidades prometidas à venda antes da concessão do habite-se, é necessário, por lei, que a sua documentação seja arquivada pelo Incorporador no Cartório de Registro de Imóveis local. Este procedimento assegura direitos de quem compra um imóvel que não seja pronto quando da assinatura do contrato.

Pela Legislação, o Construtor-Incorporador está autorizado a prometer a venda de um imóvel que ainda não existe de fato (ou seja, como unidade pronta) nem de direito (isto é, com a construção concluída averbada no Ofício de Registro de Imóveis). Contudo, a lei exige que, através de documentos, seja demonstrada a real satisfação de alguns requisitos, itens que, por medida de segurança, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador, com a efetivação do Registro da Incorporação Imobiliária. Em resumo, o Construtor-Incorporador deve informar em detalhe o seguinte:

a) terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com as informações da Prefeitura local;

b) quem é o proprietário ou titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Ofício de Registro de Imóveis;

c) projeto da Construção do edifício, elaborado sob responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção);

d) divisão do terreno, tanto nas frações ideais atribuídas às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como o cálculo das áreas (privativa, comum e total) correspondentes a cada uma delas;

e) especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral (fachada, pisos e paredes do "hall" de entrada, portaria, corredores, escada, etc.) e a cada unidade autônoma;

f) promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigida pela Lei 4.591/64, no mesmo Ofício de Registro de Imóveis referido na letra "b".

Antes de fechar um Negócio Imobiliário, o Comprador deve se informar detalhadamente a respeito do regime a que está submetida a construção do empreendimento. Essas informações são fundamentais para que o comprador saiba o limite exato das obrigações de cada parte envolvida no negócio (ele próprio e o vendedor)

Por exemplo:

a) Na "Compra e Venda a Preço Fechado", o Vendedor se obriga a promover a construção do edifício e a entregar ao Comprador, num prazo "X", a unidade por ele comprada (sala, loja, apartamento, casa ou vaga de garagem) pronta e acabada conforme houver sido contratado. Por tanto, o Comprador deverá pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou não a reajuste, nas condições e vencimentos prefixados, tudo conforme constar do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Deve-se esclarecer que, normalmente, estes itens são bastante negociados entre as partes na fase anterior à assinatura do Contrato, quando são considerados, principalmente, os seguintes detalhes fundamentais: a área da unidade autônoma e sua localização no prédio; o padrão de acabamento interno e externo (do prédio e da unidade); o prazo e as condições de pagamento do valor do imóvel.

b) Pelo regime de "Administração ou a Preço de Custo" também conhecido como "Condomínio Fechado", as despesas de construção do empreendimento são totalmente custeadas pelos Compradores das frações ideais do terreno correspondentes às unidades autônomas que a comporão. Isto inclui, além dos gastos com a construção da própria unidade autônoma (sala, loja, apartamento, casa ou vaga de garagem), as despesas relativas à construção das partes comuns da edificação e à aquisição dos equipamentos comuns, isto é, daqueles que não pertencerão individualmente a ninguém (elevadores, por exemplo).

Neste caso, a negociação envolve dois aspectos, quais sejam a promessa de venda e compra da fração ideal e a contratação da construção da unidade autônoma correspondente e respectivas partes comuns da edificação, obrigando-se o Comprador da fração ideal ao pagamento de um valor certo, nas condições e prazos predeterminados no Contrato; e a contribuir para a construção do empreendimento, juntamente com os demais compradores de frações ideais, todos também contratantes da construção do empreendimento.

É importante que o Comprador saiba que a contribuição em dinheiro por ele devida para construção do empreendimento é proporcional à sua Cota de participação no mesmo e esta sua obrigação persiste até que seja apurado o custo global final das obras, fato que somente se dará no término da construção e com o encerramento das contas do Condomínio.

LEMBRETE 1: A chamada "Cota de Participação" ou "Cota de Rateio", deve constar do Contrato a ser assinado pelo Comprador e pode ser expressa em percentual ou fração.

LEMBRETE 2: Neste tipo de negócio, não existe um "preço" a ser pago pela unidade imobiliária pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construção, que deve ser expresso em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da construção da unidade correspondente ao resultado da aplicação da "Cota de Participação" do Comprador sobre o "Custo Global Estimativo" de todo o empreendimento. Como todos estes custos são calculados conforme as exigências e normas estabelecidas pela lei, o "Custo Estimativo" da construção da unidade contratada expresso no Contrato não é valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo, podendo, ao final, a unidade imobiliária custar mais ou menos do que foi estimado.

LEMBRETE 3: A legislação exige que o "Custo Global Estimativo" da construção do prédio e o "Custo Estimativo" da construção da unidade autônoma contratada, constantes do Contrato, estejam atualizados até, pelo menos, seis meses antes da contratação, o que possibilita ao Comprador uma análise mais criteriosa quanto as suas possibilidades financeiras de realização do negócio, evitando, assim, que, após a assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigação de, em prazo curto, realizar o desembolso de quantias superiores àquelas que previra.

LEMBRETE 4: Isto não significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construção assinado pelo Comprador permanecerá inalterado até que a unidade por ele contratada fique pronta, já que este valor se refere ao "Custo Estimativo" da sua construção e se baseia no "Custo Global Estimativo" da sua construção do prédio como um todo. Também não significa que o Construtor-Incorporador poderá alterá-lo como bem entender, pois, regulando esta parte, a lei exige que ele realize a revisão do "Custo Global Estimativo" juntamente com a Comissão de Representantes do Condomínio (revisão esta que deverá ser feita a cada seis meses, pelo menos).

LEMBRETE 5: Importante observar que, no regime de Construção por "Administração" ou a "Preço de Custo", o dono da obra será o Condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das unidades imobiliárias que o comporão, adquirentes das frações ideais correspondentes às mesmas.

LEMBRETE 6: Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive duplicatas e outros títulos de crédito, relativos às despesas do empreendimento, devem ser emitidos em nome do Condomínio, que deverá ter sua própria inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF) e também no INSS. Do mesmo modo, a(s) conta(s) bancária(s) para o recebimento dos depósitos das contribuições dos condôminos para a construção do empreendimento, bem como o pagamento das suas despesas, deve(m) ser aberta(s) em nome do Condomínio.

LEMBRETE 7: A Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação. É ela, ainda, que serve de intermediária entre os condôminos e o Construtor-Incorporador para tratar dos assuntos que envolvam direitos comuns do grupo. Por isso, seus membros devem ser escolhidos entre os próprios condôminos contratantes da construção do edifício. Nada impede, contudo, que o Condomínio contrate profissionais da área de Contabilidade, Administração e/ou Engenharia Civil para assessorar a Comissão de Representantes no desempenho de suas obrigações legais, o que pode ser aconselhável em muitos casos, já que tais profissionais poderão auxiliar o trabalho de seus membros na fiscalização dos gastos do Condomínio, nas cobranças dos eventuais débitos em atraso dos condôminos, nas providências a serem tomadas em casos de inadiplemento de condôminos e na agilização do exame de contas do Condomínio e aprovação dos balancetes da obra.

LEMBRETE 8: A Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação, seja qual for a sua modalidade, tanto na "Compra e Venda a Preço Fechado", como no regime da "Administração ou a Preço de Custo" também conhecida como "Condomínio Fechado".

Dá-se o nome de "Incorporação" a um conjunto de informações e documentos que o Construtor-Incorporador deve, por lei, arquivar em Ofício de Registro de Imóveis a respeito de um empreendimento a ser construído ou em construção. Estas informações, acompanhadas do chamado "Memorial da Incorporação", referem-se ao terreno, a seu proprietário ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao Incorporador e ao empreendimento.

Para que serve:

a) tornar pública a promessa do Construtor-Incorporador de realizar o empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações;

b) tornar obrigatória a construção do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações;

c) permitir ao Construtor-Incorporador oferecer publicamente a venda de unidades autônomas do empreendimento, ou de frações ideais do terreno onde será construída a edificação, conforme o caso;

d) permitir, aos interessados na compra, acesso a informações essenciais acerca da construção, situação do terreno, idoneidade do proprietário e do Construtor-Incorporador;

e) fornecer aos Compradores elementos técnicos para acompanhamento das obras e a fiscalização da atuação do Construtor-Incorporador.

Para sua tranqüilidade, é recomendável que, antes de fechar o negócio, o Comprador não esqueça de:

a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;

b) visitar outros empreendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo Construtor-Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão-de-obra utilizados;

c) verificar na lei de zoneamento da cidade e na Convenção de Condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido. Não basta, por exemplo, que o imóvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalação de qualquer tipo de comércio;

d) verificar a posição da unidade a ser comprada em relação a prédios vizinhos;

e) verificar se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e se atendem a sua expectativa;

f) verificar se à unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto prever a garagem) e se a quantidade e localização atendem às suas necessidades;

g) desconfiar, se o preço pedido pelo Vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.

LEMBRETE 1: O cálculo das áreas de construção (privativa, comum e total) em um empreendimento imobiliário e o cálculo do orçamento estimativo global da construção, dentre outros, obedecem a critérios fixados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da norma NBR-12.721/99, atualmente em vigor. Os quadros de I a VIII anexos a esta Norma contêm espaços para cálculos e informações técnicas de um empreendimento imobiliário com base em seu próprio projeto arquitetônico aprovado. Por isso, por lei, devem ser preenchidos e assinados pelo Incorporador e pelo engenheiro responsável. Do mesmo modo, a lei exige seu arquivamento em Cartório de Registro de Imóveis, integrando o chamado Processo de Incorporação.

LEMBRETE 2: Segundo a ABNT, as expressões "área útil", "área de vassoura" e outras, com a pretensão de indicar a área aproveitável e exclusiva do proprietário da unidade, não são denominações previstas pela norma acima referida e, portanto, não correspondem à definição atribuída pela lei para esta área.

Antes de assinar qualquer documento, o Comprador deve exigir do Construtor-Incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise:

a) cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, solicitando inclusive cópia da Convenção de Condomínio;

b) cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado do respectivo Alvará de Construção;

c) dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do Incorporador para concretizar o empreendimento;

d) informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida, não aceite expressões tais como "ou similar";

e) informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;

f) dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativa, comum e total da unidade autônoma de interesse do Comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculadas conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT, Quadros I e II da NBR 12.721 e Declaração de Áreas e Frações Ideais, peças componentes da Incorporação Imobiliária;

g) informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;

h) outras informações que considerar necessárias após o exame dos documentos integrantes do Processo de Incorporação.

Quando o Construtor-Incorporador ergue um prédio e financia parte do custo do empreendimento com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ocorre o seguinte: por exigência legal, o terreno e as construções nele realizados são hipotecados a favor do Agente Financeiro que concedeu o empréstimo.
Contudo, a existência desta hipoteca não significa que o Construtor-Incorporador se encontra em dificuldades financeiras, pois que decorre das normas legais instituidoras dos financiamentos habitacionais, que foram criados exatamente como fonte de incentivo à construção de edificações em Condomínio.
Na realidade, a existência de uma hipoteca a favor de Agente Financeiro implica numa garantia extra para o Comprador, sob os seguintes aspectos:

a) demonstra que, seguramente, a incorporação do empreendimento está registrada no Cartório de Registro de imóveis;

b) garante que o andamento da construção está sob a fiscalização do Agente Financeiro, que somente libera o financiamento por partes, na medida em que as etapas da obra são cumpridas pelo Construtor;

c) significa que a ficha cadastral (situação jurídica e econômica- financeira) do Construtor-Incorporador foi aprovada pelo Agente Financeiro antes da concessão do empréstimo e será, periodicamente, durante o andamento das obras.

LEMBRETE 1: Sempre que houver hipoteca do empreendimento, em garantia de financiamento concedido por Agente Financeiro do SHF ou do SBPE, e o Comprador contratar a aquisição da unidade imobiliária com quitação total do seu preço, utilizando recursos próprios, o contrato deve prever as seguintes obrigações do Construtor-Incorporador: obter autorização escrita do credor hipotecário (Agente Financeiro) para o cancelamento da hipoteca registrada, relativamente àquela unidade; averbar esta autorização de cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis, arcando com as despesas respectivas.

LEMBRETE 2: Num caso assim, o Contrato deve mencionar, ainda, o prazo para o Construtor-Incorporador cumprir estas obrigações.

Em resumo, o Contrato precisa ser claro e bastante, no sentido de assegurar ao Comprador que a unidade adquirida será liberada da hipoteca antes da data prometida pelo Construtor-Incorporador para outorga da escritura pública de compra e venda respectiva.

Para assegurar maiores garantias aos compradores o Congresso Nacional aprovou a Lei 9.514/97, que inovou e aumentou as garantias para os adquirentes ao permitir a transferência definitiva no Ofício de Registro de Imóveis, de imóveis ainda em construção.
Contrato este que pode ser efetuado por Instrumento Particular, com caráter de escritura pública, para todos os fins de direito na forma do Art. 38 da Lei 9.514/97.
Com essa transferência prévia o Comprador passa a ser proprietário de seu imóvel, impossibilitando hipotecas e penhoras sobre o mesmo, por causa de dívidas ou ações contra o Incorporador. Inclusive não fazendo parte da massa falimentar, em casos extremos de falências do Incorporador.
É extremamente interessante o seu uso como medida de segurança.

A Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação, em qualquer regime de construção, e a ela os Arts. 50 e 61 da Lei 4.591/64 atribui a lei diversos poderes, que devem ser exercidos de acordo com o que, a este respeito, dispuser ainda o Contrato. Na construção por empreitada ou a "preço fixo" deve fiscalizar o recolhimento de impostos e contribuições sociais, bem como a observância das especificações técnicas. E em especial numa incorporação em que a construção do edifício é submetida ao regime de "administração" ou "a preço de custo".
Dentre os poderes conferidos pela lei à Comissão de Representantes, destacam-se os seguintes:

a) examinar os balancetes das receitas (contribuições dos condôminos) e das despesas (gastos com a construção) do Condomínio dos referentes à construção do edifício, organizados pelo Construtor, inclusive a documentação respectiva, aprovando-os ou rejeitando-os depois de análise criteriosa, tudo dentro dos princípios éticos e morais que norteiam as práticas contabilmente aceitas:

b) fiscalizar as ocorrências relativas às compras dos materiais e a contratação dos serviços necessários às obras de construção do edifício, observando que as especificações e padrão (alto, normal, baixo) do acabamento informados pelo Construtor por ocasião do Registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis devem ser respeitados também pela Comissão de Representantes;

c) fiscalizar a arrecadação de contribuição devida ao Condomínio pelos condôminos contratantes da construção, assessorando o Construtor na aplicação das penalidades previstas em Contrato, nos casos em que ocorram atrasos, e, nos casos de inadimplência, tomar a iniciativa de levar a unidade a leilão, na forma prevista em lei:

d) fiscalizar os gastos realizados pelo Construtor, com e para a construção do edifício, acompanhando a evolução dos mesmos, de acordo com o desenvolvimento físico das obras;

e) acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequação ao projeto aprovado e às especificações e padrão de acabamento informados pelo Construtor por ocasião do registro da incorporação no Cartório de Registros de Imóveis;

f) supervisionar a evolução do cronograma físico-financeiro das obras;

g) auxiliar o Construtor na revisão do custo global estimativo das obras, que deve ser feita, pelo menos, de seis em seis meses, no caso de construção pelo regime de "administração" ou "a preço de custo".

Nesta terceira modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a obrigação do Vendedor é entregar a unidade imobiliária totalmente pronta, dentro do prazo e pelo preço e condições combinadas com o Comprador.
Do ponto de vista jurídico, a negociação imobiliária que envolve imóvel já pronto é muito mais simples e prática. Ou seja: o Comprador deve verificar "in loco" questões como padrão de acabamento, especificações e características dos materiais e acessórios aplicados na unidade e no prédio, assim como a sua existência "de direito" (imóvel registrado em Cartório).

Se o imóvel está pronto, não existe obrigação legal de o Construtor apresentar e arquivar, em Cartório, o processo de incorporação citado como fundamental em negócio envolvendo unidades a construir ou em construção.
Isto não significa, contudo, que o Comprador não deva tomar cuidados elementares. O fato de o imóvel ter existência corpórea (isto é, poder ser visto, medido, visitado etc.), não significa que a unidade imobiliária exista "de direito", qualidade essencial à aquisição da propriedade.

LEMBRETE 1: Para que a edificação exista "de direito", é necessária a sua Averbação no Ofício de Registro de Imóveis, para o que é exigido do Incorporador: "Habite-se" da Prefeitura local, Certidão Negativa de Débito com o INSS relativamente a esta obra (CND do INSS), Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais e Certidão da Dívida Ativa da União. Todos estes documentos devem estar arquivados no Cartório de Registro de Imóveis local.

LEMBRETE 2: Para que os apartamentos, casas, salas, lojas ou vagas de garagem de um prédio adquiriam a existência jurídica de "unidade autônoma", sujeita à propriedade exclusiva de um Comprador, é preciso registrar em Cartório o instrumento de Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio. Este registro deve ser feito no mesmo Cartório de Registro de Imóveis onde foram averbadas as construções.

LEMBRETE 3: Em certas ocasiões, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imóveis prontos, mas o Vencedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda se encontram pendentes ao registro ou averbação em cartório. Em situações assim, o comprador deve exigir cópias autenticadas destes documentos, que demonstrem o encaminhamento dos respectivos originais ao Cartório, e conferir neste Ofício de Registro de Imóveis o andamento do processo. São eles que atestam o cumprimento das obrigações legais e contratuais indispensáveis para o Comprador receber a propriedade plena do imóvel e, posteriormente, vendê-lo a terceiros.

As descrições das áreas privativas e das áreas comuns de um imóvel devem constar claramente do Contrato. De resto, estas descrições devem reproduzir exatamente o que se encontra registrado no Cartório, tanto na Matrícula do imóvel, como na convenção de Condomínio.

LEMBRETE 1: O direito ao uso da área de propriedade comum restrito a um só condômino só tem validade se constar expressamente da Convenção de Condomínio registrada. Neste caso, o Comprador deve verificar qual o "quorum" previsto na Convenção para alteração deste direito.

Existem casos em que a unidade autônoma de interesse do Comprador está hipoteca ou se situa em prédio hipotecado. Neste caso, se ele acerta com o Vendedor o pagamento de parte do preço do negócio, mediante contratação de financiamento com mesmo agente financeiro que financiou a construção do edifício, tornando-se Devedor Hipotecário em relação àquela unidade. A existência deste vínculo não lhe deve trazer maiores preocupações.
No entanto, caso o Comprador adquira um imóvel nestas condições, efetuando seu pagamento apenas com recursos próprios, recomenda-se alguns cuidados para sua maior segurança. Isso porque, havendo hipoteca, o Credor Hipotecário tem o direito de executá-la em caso de o devedor Hipotecário não quitar a dívida no prazo e modo anteriormente estabelecidos.

LEMBRETE 1: Existindo hipoteca registrada e interessando-se o Comprador pela aquisição do imóvel sobre o qual recai este vínculo, esta compra e venda é possível, entretanto é necessária anuência do Credor Hipotecário, e mesmo que este consinta com a transação o ônus hipotecário acompanha o imóvel, ou seja, o imóvel continua sendo a garantia do empréstimo. É aconselhável uma averiguação cuidadosa da situação econômico-financeira do Vendedor. A hipoteca busca justamente dar garantia ao Agente Financeiro ("Emprestador" do dinheiro para a construção do edifício) em caso de o Vendedor (Devedor Hipotecário) não quitar a dívida.

01) De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história? O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo?

02) O empreendimento é a "preço de custo" ou a "preço fechado"?

03) Qual é a situação jurídica do terreno?

04) Qual é a situação jurídica do empreendimento?

05) O projeto, está aprovado pela Prefeitura local e sua Incorporação registrada no Cartório de Registro de Imóveis?

06) Existe financiamento de algum agente financeiro?

07) Existe alguma hipoteca ou qualquer outro ônus sobre o imóvel?

08) Pode ser imediatamente elaborado e registrado o Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária?

09) Como é detalhadamente o imóvel (sala, loja, apartamento, casa ou garagem) que estou comprando?

10) A garagem é coberta ou não? É uma unidade autônoma, ou apenas está vinculada à unidade autônoma do edifício?

11) Qual é a área privativa, a área comum e a área total do imóvel segundo a norma brasileira (NBR - 12721/99)?

12) Como é a forma de pagamento de todo o negócio?

13) Qual o prazo de início das obras e qual a previsão de entrega do imóvel?

14) Quais os equipamentos condominiais que serão entregues?

15) Há uma estimativa de taxa de condomínio?

16) Existe desconto para a compra à vista do imóvel? E para o pagamento antecipado de prestação?

17) Qual o percentual de reajuste do negócio? No caso de financiamento direto pelo vendedor, qual o índice utilizado?

18) Qual é a incidência diária de sol no imóvel que está sendo comprado?

19) Se houver financiamento de Agente Financeiro do SFH, SBPE ou SFI, qual a renda e quais os documentos necessários para a sua obtenção?

20) O Corretor de Imóveis deve assinar e comparecer, como interveniente, em todos os contratos.

Fonte Consultada:
Guia do Comprador de Imóvel
Realização do:
SINDUSCON-MG
SEBRAE-MG
C.M.I. - Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais